房地产行业周报：行业短期延续降温 政策边际持续改善

　　房地产投资热度持续下降，单月销售数据连续三个月负增长。2021 年 1-9 月房地产开发投资完成额112568 亿元，同比增长8.8%，从开工和竣工数据来看，9 月住宅竣工面积3045 万方，同比下降1.7%，9月住宅新开工面积12609 万方，同比下降14.3%。开工竣工数据同时出现同比下降，对房地产开发投资额下行压力较为明显。2021 年1-9月住宅销售面积和销售额为11.5万方和12.2亿元，较2020 年同期分别增长11.4%和17.8%，增幅继续收窄。从单月数据来看，9月全国住宅销售额13896 亿元，同比下降16.9%，9月全国住宅销售面积13825 万方，同比下降15.8%，这已经是7 月以来连续第三个月单月住宅销售数据呈现同比下滑趋势。

　　70 城房价普跌态势明显。2021 年9 月新房价格环比上涨的城市有27 个，环比下降的城市数量达到36 个，占比超50%。二手房价格方面，有52 个城市二手房价格环比下降，仅17 个城市二手房价格环比上升。总体来看，不管是新房还是二手房价格均呈现了普跌的情况，随着维稳信号的连续释放，市场预期的逐步回调，预计四季度房价将继续保持稳定。

　　“政策底”初现，短期内行业政策边际持续改善。9月底以来，央行在半个月内三度释放稳定信号，三度表示将“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。10月，全国多地银行房贷利率出现下调迹象，放款速度也有所提升。我们认为地产信贷环境迎来了实质性改善，行业政策的边际放松将为地产板块带来一波估值修复行情。

　　第二轮集中土拍基本收官，呈流拍走高溢价下行趋势，房企参与意愿明显下降。

　　截至10月底，除宁波、郑州两城外，其余20 个重点城市完成第二次集中土拍。

　　土拍市场自2021 年4月达到顶峰后急速转冷，受房企融资难度加大以及市场降温的影响，第二轮集中土拍总体呈现流拍走高，溢价下行的趋势。此前高热的长三角、珠三角、成渝等地均出现了多宗地块流拍或者提前终止拍卖的情况，且大多数地块均以底价成交。

　　22城中有16个城市全年供地计划完成比例低于60%，第三轮集中土拍供地量有望显著增加。22个重点城市中有16 个城市宅地成交量占全年计划供应量的比例在60%以下。考虑到大部分城市供地完成情况相对偏缓，预计第三轮集中土拍供地量有望显著增加，但考虑到当前房企面临较大的资金困难， 为避免再次大比例土地流拍，第三轮集中土拍门槛估计会略有放松。

　　投资建议：我们认为当前应当关注4 条投资主线：1)开发企业：保利发展、新城控股、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股等；2)物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、旭辉永升服务、融创服务、宝龙商业、世茂服务等；3)酒旅企业：首旅酒店、复星旅文、宋城演艺、华侨城等；4)赛道转型企业：广宇发展、奥园美谷、鲁商发展等。

　　风险提示：项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。

（文章来源：西南证券）