刘銮雄寻退路：华人置业巨亏私有化

出品｜大摩财经

10月6日晚，香港富商刘銮雄的华人置业（0127.HK）宣布了私有化计划，拟以每股4港元价格回购公开市场约25%的公众持股，总代价约19.08亿港元。完成私有化后，华人置业将从港股退市。

华人置业控股股东为Solar Bright Limited，通过直接与间接方式合计共持股74.99%。该公司是由刘銮雄第二任妻子陈凯韵（又称“甘比”）控制的一只信托基金，华人置业的股票实际都在刘銮雄未成年的子女名下，陈凯韵是子女的信托人。私有化完成后，陈凯韵将透过Solar Bright Ltd把所有资产收入囊中。

华人置业现在面临的问题是：私有化要约价格是否会获得中小投资者认可？

华人置业近几年的股价高位是2016年8月中旬的16.14港元，此后多年持续呈波浪下行趋势。截至10月8日收盘，华人置业股价为3.78港元，4港元的要约价溢价1.54%，但较6月底时每股资产净值的12.99港元折让69.2%。

被掏空的上市公司

华人置业创立已近百年。1922年，冯平山和李冠春两大家族创立并控制华人置业，掌权至20世纪80年代。随后因冯、李两家不和，华人置业陷入内部斗争，彼时有“股市狙击手”之称的刘銮雄先在二级市场扫货，又先后从李、冯两姓手中拿下控制权。不过，当时华人置业的话事人还是持股29.5%的韦理，其出任董事局主席，而持股43%的大股东刘銮雄只做董事总经理。

双方交战数回合，未分胜负。直到1987年股灾前夕，华人置业大手笔向香港置地收购铜锣湾皇室大厦、湾仔夏悫大厦及海军大厦，需要集资30亿港元。韦理难以负担突如其来的大额开支，于是卖出手上股份并辞任董事局主席，将华人置业彻底交到刘銮雄手上。

此后华人置业变成了刘銮雄商业帝国的旗舰平台，后者不断将其手上资产置入上市公司。鼎盛时期，华人置业坐拥皇室大厦、夏悫大厦、美国万通大厦（原海军大厦）、新港中心、铜锣湾地带等多处香港物业，不乏地标性建筑。

不过从澳门事件开始，刘銮雄健康每况愈下，逐渐退出了华人置业的管理，后者的商业版图也不断收缩。

2014年，华人置业将价值141亿的物业卖给了刘銮雄，包括了九龙尖沙咀广东道30号新港中心的商铺、食肆及咖啡厅等一揽子物业，以及地库共14个车位，另外还有澳门的一个地产项目。

2015年华人置业又把著名的THE ONE商场和香港皇室大厦卖给了刘銮雄，涉及资金近200亿。

通过左手倒右手的生意，刘銮雄为上市公司获得了大量的投资收益，并由此进行特别派息，作为公司大股东，刘銮雄一家无疑是派息最大受益者。

多次剥离地产项目后，华人置业在手商业地产项目大多只有管理经营权，享有控制权的只有位于香港的夏悫大厦、兴伟中心、广建贸易中心、鸿图道1号，以及位于北京东方国家大厦和北京希尔顿酒店，还有位于英国的三个项目。

受疫情影响，华人置业近两年租金收入下滑明显。2020年，华人置业实现租金收入3.74亿港元，同比下滑28.6%；今年上半年租金收入1.61亿港元，上年同期的2.12亿港元再度大幅下滑。

亏损百亿只是噱头

最近几年，华人置业基本仅以金融投资为生，尤其以重仓恒大最为知名。

作为许家印最坚定的伙伴之一，刘銮雄与许家印相识于牌桌，真正合作还要等到恒大2009年赴港IPO。恒大IPO时，刘銮雄为许家印助威，认购5000万美元的原始股，成为基石投资者。

其后，刘銮雄也多次为恒大慷慨解囊。2010年，房地产新政施行，地产股普遍下跌，刘銮雄出资6亿美元为恒大“输血”；2011年，恒大抛售江苏一项目，刘銮雄出手38.75亿港元接盘；2017年上半年，恒大遭受空头机构袭击，刘銮雄再度增持。高峰时，刘銮雄夫妇在恒大持股占比达到9%，仅次于许家印，是最大的外部股东。

除此之外，刘銮雄还多次为恒大系企业站台。2016年，恒大因监管要求向华人置业转让了5.77亿股盛京银行股份，次年，这笔股份再度由华人置业转让给陈凯韵，让后者成为盛京银行H股最大股东；去年8月，恒大物业赴港上市前夕，陈凯韵还斥资45亿港元，认购了5.37%股份；今年初恒大汽车定增，陈凯韵同样豪掷30亿港元。

2017年，恒大股票大涨，华人置业和刘銮雄夫妇持有的股权最高浮盈百亿元，陈凯韵也以近400亿港元的身家，登顶香港女首富。

除此之外，恒大也多次接盘华人置业旗下项目。2015年7月和10月，华人置业将旗下位于四川和重庆的项目分别以65亿港元和70亿港元出售给恒大；2015年11月，恒大又买下香港地标性写字楼美国万通大厦，交易价格达102亿元，刷新香港当时写字楼整体收购纪录，这栋楼后成为恒大的香港总部。

可以说，一定程度上，恒大的命运，也关系着华人置业的走向。恒大最近的状况，也是促使华人置业退市的导火索。

今年以来，恒大遭遇股债双杀，导致华人置业投资收益大幅缩水。今年上半年，华人置业来自股息收入、债券及结构性产品的利息收入以及持有股票投资收入约5.3亿港元，而2020年同期约为17.15亿港元。

加之疫情对商业地产的影响，华人置业今年上半年由盈转亏，亏损3700万港元。

在此背景下，华人置业也不得不对恒大“断腕”。9月23日，华人置业公告，从8月30日至9月21日期间，出售了1.08亿股中国恒大股份，总代价约2.46亿港元，并打算后面全部清仓中国恒大股票。以恒大最新股价计算，华置投资恒大股票5年，斥资近136亿港元“捧场”，最终可能以浮亏超100亿港元收场。

不过，玩转资本市场的刘銮雄真的在恒大身上亏损了这么多吗？数据显示，2009年上市至今，恒大累计派息超过800亿。2018年之前刘銮雄及华人置业持股较少，分红比例并不清晰，2018年至今，华人置业就从恒大分得股息32.3亿港元，此外，陈凯韵通过直接持股亦有相应分红。

除此之外，华人置业还持有大量恒大债券。半年报显示，截至6月末，华人置业共持有7只恒大债券，投资成本近6.72亿港元，未变现亏损约1.03亿港元。由于深陷流动性危机，恒大多只债券价格已于近期暴跌。不过，这些债券自2019年到今年上半年已经给华人置业带来了2.22亿港元利息收入。

除了“踩雷”恒大，华人置业还持有佳兆业的债券和股票，总投资成本接近20亿港元，由于股价波动，这部分投资已经出现账面浮亏，但仍在上半年为华人置业贡献近5900万港元利息收入。

私有化还有变数

对于华人置业来说，此时选择私有化可能不是被迫，而是当下最好的道路。

1951年出生的刘銮雄，今年已70岁，近年饱受疾病困扰，已经退出华人置业的日常管理。

刘銮雄最开始选定的接班人是与前妻所生的长子刘鸣炜，其毕业于英国伦敦大学，2006年起担任华人置业执行董事，于2014年接任行政总裁。但不到一年，刘鸣炜便辞去总裁职位，只保留一个主席职位，之后“弃商从政”，去香港海洋公园任主席。

2017年，刘銮雄分家产时，将华人置业股份分别向刘鸣炜及陈凯韵子女分派24.97%、50.02%。但2020年，刘鸣炜又将持有的股份全部转让给了陈凯韵，自此，陈凯韵方持股达到了75%。2021年2月，她接任行政总裁，成为实质掌舵人。

有观点认为，在陈凯韵领导下的华人置业或许以大湾区作为突围的新方向。2019年6月，甘比代表刘銮雄慈善基金会及刘太身份出席中山大学附属医院“刘銮雄楼”奠基仪式。

如果陈凯韵想要调转华人置业的船头，本次私有化至关重要。华人置业的私有化要约价格并不算高，相比今日收盘价仅溢价1.54%，华人置业在公告中明确称，不会提高既定私有化价格。这就给中小投资者能否同意增加了几分变数。